A.
Kronologis Kasus
Pada permulaan PT Surabaya Delta Plaza (PT
SDP) dibuka dan disewakan untuk pertokoan, pihak pengelola merasa kesulitan
untuk memasarkannya. Salah satu cara untuk memasarkannya adalah secara
persuasif mengajak para pedagang meramaikan komplek pertokoan di pusat kota
Surabaya itu. Salah seorang diantara pedagang yang menerima ajakan PT
surabaya Delta Plaza adalah Tarmin Kusno, yang tinggal di Sunter-Jakarta.
Tarmin memanfaatkan ruangan seluas 888,71 M2 Lantai
III itu untuk menjual perabotan rumah tangga dengan nama Combi Furniture.
Empat bulan berlalu Tarmin menempati ruangan itu, pengelola SDP mengajak Tarmin
membuat “Perjanjian Sewa Menyewa” dihadapan Notaris. Dua belah pihak
bersepakat mengenai penggunaan ruangan, harga sewa, Service Charge, sanksi dan
segala hal yang bersangkut paut dengan sewa menyewa ruangan. Tarmin
bersedia membayar semua kewajibannya pada PT SDP, tiap bulan terhitung sejak
Mei 1988 s/d 30 April 1998 paling lambat pembayaran disetorkan tanggal 10 dan
denda 2 0/00 (dua permil) perhari untuk kelambatan pembayaran. Kesepakatan antara pengelola PT SDP dengan
Tarmin dilakukan dalam Akte Notaris Stefanus Sindhunatha No. 40 Tanggal
8/8/1988.
Tetapi perjanjian antara keduanya agaknya hanya
tinggal perjanjian. Kewajiban Tarmin ternyata tidak pernah dipenuhi,
Tarmin menganggap kesepakatan itu sekedar formalitas, sehingga tagihan demi
tagihan pengelola SDP tidak pernah dipedulikannya. Bahkan menurutnya,
Akte No. 40 tersebut, tidak berlaku karena pihak SDP telah membatalkan
“Gentlement agreement” dan kesempatan yang diberikan untuk menunda
pembayaran. Hanya sewa ruangan, menurut Tarmin akan dibicarakan kembali
di akhir tahun 1991. Namun pengelola SDP berpendapat sebaliknya.
Akte No. 40 tetap berlaku dan harga sewa ruangan tetap seperti yang tercantum
pada Akta tersebut.
Hingga 10 Maret 1991, Tarmin seharusnya
membayar US$311.048,50 dan Rp. 12.406.279,44 kepada PT SDP. Meski kian
hari jumlah uang yang harus dibayarkan untuk ruangan yang ditempatinya terus
bertambah, Tarmin tetap berkeras untuk tidak membayarnya. Pengelola SDP,
yang mengajak Tarmin meramaikan pertokoan itu.
Pihak pengelola SDP menutup COMBI Furniture
secara paksa. Selain itu, pengelola SDP menggugat Tarmin di Pengadilan
Negeri Surabaya.
B.
Konsep Hukum Perdata
Tentang Perikatan (Perjanjian)
1.
Macam-macam Perikatan
Berdasarkan KHU Perdata, macam-macam perikatan diuraikan
sebagai berikut :
1.
Perikatan Bersyarat
Suatu perikatan yang digantungkan pada suatu kejadian
dikemudian hari yang masih belum tentu akan atau tidak terjadi. Sehingga
perjanjian seperti ini akan terjadi jika syarat-syarat yang ditentukan itu
terjadi.
2.
Perikatan dengan ketetapan
waktu
Suatu perikatan yang pelaksanaannya ditangguhkan sampai pada
waktu yang ditentukan. Sehingga segala kewajiban oleh pihak yang terikat tidak
dapat ditagih sebelum waktu yang diperjanjikan itu tiba.
3.
Perikatan Alternatif
Suatu perikatan yang mana debitor dalam memenuhi
kewajibannyadapat memilih salah satu diantara yang telah ditentukan.
4.
Perikatan
Tanggung-menanggung
Dimana beberapa orang bersama-sama sebagai pihak yang
berhutang berhadapan dengan satu orang yang menghutangkan atau sebaliknya.
5.
Perikatan yang dapat dibagi
dan tidak dapat dibagi
Suatu perikatan dimana setiap debitor hanya bertanggungjawab
sebesar bagiannya terhadap pemenuhan prestasinya.
6.
Perikatan dengan ancaman
hukuman
Suatu perikatan dimana seseorang untuk jaminan pelaksanaan
diwajibkan melakukan sesuatu jika perikatan itu tidak dipenuhi.
2.
Berakhirnya Perikatan
Undang-undang menyebutkan ada sepuluh macam cara terhapusnya
perikatan, yaitu antara lain :
Karena pembayaran, pembaharuan hutang, penawaran pembayaran
tunai, diikuti oleh penitipan, kompensasi atau perjumpaan hutang, percampuran
hutang, pembebasan hutang, hapusnya barang yang dimaksudkan dalam perjanjian,
pembatalan perjanjian, akibat berlakunya syarat pembatalan dan sudah lewat
waktu.
3.
Sistem pengaturan hukum
perikatan
Sistem pengaturan hukum perikatan adalah bersifat terbuka,
artinya bahwa setiap orang bebas untuk mengadakan perjanjian, baik yang sudah
diatur maupun yang belum diatur dalam UU. Hal ini dapat disimpulkan dari
ketentuan yang tercantum dalam pasal 1338 ayat 1 yang berbunyi “semua
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya”. Dari ketentuan pasal ini memberikan kebebasan kepada
para pihak untuk membuat atau tidak membuat perjanjian, mengadakan perjanjian
dengan siapapun, menemukan isi perjanjian dan bebas menetukan bentuk perjanjian
baik tertulis maupun tidak tertulis.
Dalam menentukan suatu perikatan, maka tidak boleh melakukan
perbuatan yang melawan hukum. Sebagaimana dalam H.R. 1919 yang mengartikan
perbuatan melawan hukum sebagai berikut :
1.
Melanggar hak orang lain
2.
Bertentangan dengan
kewajiban hukum pelaku yang dirumuskan dalam UU
3.
Bertentangan dengan
kesusilaan
4.
Bertentangan dengan
kecermatan yang harus diindahkan dalam masyarakat, aturan kecermatan ini
menyangkut aturan-aturan yang mencegah orang lain terjerumus dalam bahaya dan
aturan-aturan yang melarang merugikan orang lain ketika hendak menyelenggarakan
kepentinagn sendiri.
C.
Analisis kasus
Setelah pihak PT Surabaya Delta Plaza (PT
SDP) mengajak Tarmin Kusno untuk meramaikan sekaligus berjualan di komplek
pertokoan di pusat kota Surabaya, maka secara tidak langsung PT Surabaya Delta
Plaza (PT SDP) telah melaksanakan kerjasama kontrak dengan Tarmin Kusno yang
dibuktikan dengan membuat perjanjian sewa-menyewa di depan Notaris. Maka
berdasarkan pasal 1338 BW yang menjelaskan bahwa “Suatu
perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka
yang membuatnya” sehingga dengan adanya perjanjian/ikatan kontrak tersebut maka
pihak PT SDP dan Tarmin Kusno mempunyai keterikatan untuk memberikan atau
berbuat sesuatu sesuai dengan isi perjanjian.
Perjanjian tersebut tidak boleh dilangggar oleh
kedua belah pihak, karena perjanjian yang telah dilakukan oleh PT SDP dan
Tarmin Kusno tersebut dianggap sudah memenuhi syarat, sebagaimana yang telah
diatur dalam pasal 1320 BW. Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan
empat syarat :
1.
Sepakat mereka yang
mengikatkan dirinya;
2.
Kecakapan untuk membuat
suatu perikatan;
3.
Suatu hal tertentu;
4.
Suatu sebab yang halal.
Perjanjian diatas bisa dikatakan sudah adanta kesepakatan,
karena pihak PT SDP dan Tarmin Kusno dengan rela tanpa ada paksaan
menandatangani isi perjanjian Sewa-menyewa yang diajukan oleh pihak PT SDP yang
dibuktikan dihadapan Notaris.
Namun pada kenyataannya, Tarmin Kusno tidak pernah memenuhi
kewajibannya untuk membayar semua kewajibannya kepada PT SDP, dia tidak pernah
peduli walaupun tagihan demi tagihan yang datang kepanya, tapi dia tetap berisi
keras untuk tidak membayarnya. Maka dari sini Tarmin Kusno bisa
dinyatakan sebagai pihak yang melanggar perjanjian.
Dengan alasan inilah pihak PT SDP setempat melakukan penutupan
COMBI Furniture secara paksa dan menggugat Tamrin Kusno di Pengadilan Negeri
Surabaya. Dan jika kita kaitkan dengan Undang-undang yang ada dalam BW,
tindakan Pihak PT SDP bisa dibenarkan. Dalam pasal 1240 BW, dijelaskan
bahwa : Dalam pada itu si piutang adalah behak menuntut akan penghapusan
segala sesuatu yang telah dibuat berlawanan dengan perikatan, dan bolehlah ia
minta supaya dikuasakan oleh Hakim untuk menyuruh menghapuskan segala
sesuatuyang telah dibuat tadi atas biaya si berutang; dengan tak mengurangi hak
menuntut penggantian biaya, rugi dan bunga jika ada alasan untuk itu.
Dari pasal diatas, maka pihak PT SDP bisa menuntut kepada
Tarmin Kusno yang tidak memenuhi suatu perikatan dan dia dapat dikenai denda
untuk membayar semua tagihan bulanan kepada PT Surabaya Delta Plaza.